Lernheft Baufinanzierung · etwa 25 Minuten
Beleihungswert, Beleihungsgrenze, Beleihungsauslauf: Das klingt nach Bankdeutsch. Dahinter steckt eine Idee, die schon ein Kind versteht. In sieben kurzen Leveln lernst du sie mit einer Geschichte, Bildern zum Anfassen und kleinen Rätseln. Danach kannst du jede Finanzierung sicher einordnen.
Bevor es losgeht
Ein Haus kostet 400.000 €. Was glaubst du: Wie viel ist es der Bank wert?
Level 1 · Die Idee
In einem SatzWer sich Geld leiht, gibt ein Pfand. Wer Geld verleiht, will wissen, was das Pfand sicher wert ist.
Das ist Mia. Mia ist 8 Jahre alt und wünscht sich ein Fahrrad. Es kostet 250 €.
In ihrem Sparschwein sind 150 €. Es fehlen also noch 100 €.
Mia fragt Oma: „Leihst du mir 100 €?“ Oma sagt: „Gern. Solange du mir Geld schuldest, ist das Fahrrad mein Pfand. Zahlst du nicht zurück, darf ich es verkaufen.“
Oma ist eine kluge Bank. Bevor sie Ja sagt, stellt sie sich drei Fragen.
Neu hat es 250 € gekostet. Müsste Oma es verkaufen, gebraucht, mit Kratzern, vielleicht im Winter, bekäme sie sicher nur noch 200 €.
Das ist der Beleihungswert: 200 €.
Oma teilt die 200 € in 10 Bausteine zu je 20 €. Ihre Regel: Sie verleiht höchstens 6 der 10 Bausteine, also bis 120 €. So bleibt ein Puffer, falls das Fahrrad Schaden nimmt.
Das ist die Beleihungsgrenze: 6 von 10 = 60 %.
Mia braucht 100 €. Das sind 5 von 10 Bausteinen, also genau die Hälfte.
Das ist der Beleihungsauslauf: 5 von 10 = 50 %.
50 % ist weniger als 60 %. Mia bleibt unter Omas Linie. Oma sagt Ja.
Wie viel will Mia leihen? Tipp auf die Knöpfe und schau, was Oma sagt.
„100 € sind 5 von 10 Bausteinen. Das passt. Gern, Mia!“
Probier mal 120 €, 160 € und 220 €.
Antwort: Damit sie ihr Geld auf jeden Fall zurückbekommt. Das Pfand ist Omas Sicherheit. Bei der Bank ist das die Grundschuld auf das Haus: Zahlt jemand nicht, darf die Bank das Haus verwerten.
Level 2 · Beleihungswert
In einem SatzDer Beleihungswert ist der Wert, den die Bank dem Haus auch in schlechten Zeiten noch sicher zutraut. Darum liegt er fast immer unter dem Kaufpreis.
Jetzt wird es ein echtes Haus. Familie Becker möchte ein Haus für 400.000 € kaufen. Ein Baukredit läuft oft 20 oder 30 Jahre. Die Bank fragt deshalb nicht: „Was zahlt jemand heute?“ Sie fragt: „Was bekomme ich sicher, wenn ich das Haus irgendwann verkaufen muss?“
Wenn es regnet, zählt nur, was sicher bleibt.
Sonnenschein-Preis
400.000 €
So viel zahlt jemand heute, wenn alles gut läuft. Das ist der Kaufpreis.
Regenwetter-Wert
360.000 €
So viel bringt das Haus auch in schlechteren Zeiten. Das ist der Beleihungswert.
Der Kredit läuft viele Jahre. Das Haus wird älter, und niemand weiß, was in 20 Jahren ist.
Preise können auch fallen. Die Hoffnung auf steigende Preise zählt nicht.
Muss die Bank verkaufen, geht es oft schnell und unter Druck. Dann gibt es weniger Geld.
Grunderwerbsteuer, Notar und Makler machen das Haus nicht wertvoller.
400.000 €− 10 %=360.000 €
Wie viel genau abgezogen wird, legt jede Bank selbst fest. Oft sind es rund 10 bis 20 %. Einen festen gesetzlichen Abschlag gibt es nicht.
Tipp bei jeder Karte auf „Zählt“ oder „Zählt nicht“.
Antwort: 270.000 €. 10 % von 300.000 € sind 30.000 €. 300.000 € − 30.000 € = 270.000 €. Der Beleihungswert liegt unter dem Kaufpreis, nie darüber.
Level 3 · Beleihungsgrenze
In einem SatzDie Beleihungsgrenze ist eine Prozent-Regel. Bis zu dieser Linie gilt ein Kredit als besonders sicher, meistens bei 60 % des Beleihungswerts.
Auch vom vorsichtigen Regenwetter-Wert verleiht die Bank nicht einfach alles. Sie zieht eine rote Linie. Erinnerst du dich an Oma? Sie wollte höchstens 6 von 10 Bausteinen verleihen. Banken machen es genauso.
6 von 10 Kästchen = 60 %
360.000 €× 60 %=216.000 €
Die Zahl steht im Pfandbriefgesetz. Den Teil eines Kredits bis 60 % des Beleihungswerts kann eine Bank über Pfandbriefe finanzieren. So kommt sie selbst sehr günstig an Geld und gibt den Vorteil an ihre Kunden weiter. Auch Banken ohne Pfandbriefe orientieren sich an dieser Linie, weil das Risiko darunter am kleinsten ist.
Bausparkassen haben eine eigene Regel: in der Regel 80 % des Beleihungswerts. Bei selbst genutztem Wohneigentum dürfen sie sogar bis zum vollen Beleihungswert gehen.
Die Grenze ist kein Verbot. Viele Kunden brauchen mehr als 60 %. Die Bank finanziert das, verlangt aber einen Zinsaufschlag. Je weiter über der Linie, desto teurer. So könnte eine Zinstreppe aussehen:
Nur ein Beispiel. Jede Bank hat ihre eigene Staffel, oft mit Stufen bei 60, 80, 90 und 100 %.
Rechne selbst: Beleihungswert 300.000 €, Grenze 60 %. Bis zu welchem Betrag reicht die rote Linie?
300.000 € × 60 % = 300.000 € × 0,6 = 180.000 €.
Antwort: Er ist möglich, kostet aber meist mehr Zinsen. Die Grenze ist kein Verbot. Auch über 60 % finanzieren Banken, nur nicht mehr zum günstigsten Zins.
Level 4 · Beleihungsauslauf
In einem SatzDer Beleihungsauslauf zeigt, wie viel Prozent des Beleihungswerts der Kredit ausmacht: Darlehen geteilt durch Beleihungswert.
Jetzt kommt die Kundin ins Spiel. Familie Becker bringt 130.000 € für den Kaufpreis mit. Die Nebenkosten zahlt sie zusätzlich aus ihrem Ersparten. Sie braucht also ein Darlehen von 270.000 €.
Stell dir das Haus wie ein Messglas vor. Seine Größe ist der Beleihungswert. Der Kredit wird hineingefüllt. Die Bank schaut: Wie voll ist es?
Beleihungsauslauf=DarlehenBeleihungswert× 100
270.000 € ÷ 360.000 € = 0,75 → 75 %
Füllstand = Inhalt ÷ Größe des Glases
75 % liegt über der Grenze von 60 %. Die Beckers bekommen den Kredit trotzdem, aber mit einem kleinen Zinsaufschlag. Bis zur roten Linie fehlen 270.000 € − 216.000 € = 54.000 €. So viel Eigenkapital müssten sie zusätzlich einbringen, um im günstigsten Bereich zu landen.
Grenze und Auslauf sind beide Prozentzahlen. Deshalb verwechselt man sie so leicht. Denk an eine Autofahrt:
Steht der Tacho über dem Schild, wird es teurer.
| Beleihungsgrenze | Beleihungsauslauf | |
|---|---|---|
| Ist ein … | Soll-Wert (Regel) | Ist-Wert (Messung) |
| Im Auto | Tempo-Schild | Tacho |
| Hängt ab von … | Gesetz und Bank | der Höhe des Darlehens |
| Beispiel Becker | 60 % | 75 % |
Eselsbrücke: „Auslauf“ klingt wie „Auslastung“. Genau das ist er: Wie stark ist der Beleihungswert durch den Kredit ausgelastet?
Rechne selbst: Darlehen 240.000 €, Beleihungswert 300.000 €. Wie hoch ist der Beleihungsauslauf?
240.000 € ÷ 300.000 € = 0,8 → 80 %.
Antwort: Darlehen ÷ Beleihungswert. Füllstand = Inhalt ÷ Größe des Glases. Der Inhalt ist das Darlehen, das Glas ist der Beleihungswert. Der Kaufpreis gehört nicht in die Rechnung.
Level 5 · Zusammenspiel
In einem SatzErst schätzt die Bank den Wert, dann legt sie die Grenze an, dann misst sie den Auslauf des Kredits und vergleicht beides.
Der Wert wird geschätzt, die Grenze gesetzt, der Auslauf gemessen – nie mehr vergessen!
| Beleihungswert | Beleihungsgrenze | Beleihungsauslauf | |
|---|---|---|---|
| Frage | Was ist das Haus sicher wert? | Bis wohin ist es besonders sicher? | Wie voll ist das Haus? |
| Einheit | Euro | Prozent | Prozent |
| Gehört zu | dem Haus | der Regel | dem Kredit |
| Ändert sich, wenn … | sich das Haus oder die Lage ändert | Gesetz oder Bank es ändern | das Darlehen größer oder kleiner wird |
| Bei Oma | In der Bank |
|---|---|
| Mia | Kundin, Darlehensnehmerin |
| Oma | Bank |
| Fahrrad | Immobilie (Beleihungsobjekt) |
| Pfand | Grundschuld im Grundbuch |
| Sparschwein | Eigenkapital |
| sicherer Wert 200 € | Beleihungswert |
| Omas Regel: 6 von 10 | Beleihungsgrenze 60 % |
| Mia braucht 5 von 10 | Beleihungsauslauf 50 % |
| „etwas mehr zurückgeben“ | Zinsen und Zinsaufschlag |
Verschieb die Regler und schau, wie sich alles bewegt. Die Zinsstufen sind ein Beispiel.
Über der roten Liniekleiner Zinsaufschlag
Beleihungsgrenze
Bis zur roten Linie fehlen 54.000 € Eigenkapital.
Auf die Linie: Stell das Darlehen so ein, dass der Auslauf genau auf der roten Linie liegt.
Rechnen mit Reglern: Kaufpreis 500.000 €, Abschlag 20 %. Bei welchem Darlehen liegt der Auslauf bei genau 80 %?
Entdecken: Lass das Darlehen gleich und erhöhe nur den Abschlag. Was passiert mit dem Auslauf?
Lies die Aussage und ordne sie dem richtigen Begriff zu.
Dieses Zuordnungsspiel braucht JavaScript.
Wert
Grenze
Auslauf
Level 6 · Für den Bankalltag
In einem SatzDu kennst jetzt das Bild. Hier sind die Regeln, Zahlen und Fallen, die dir im Beratungsgespräch begegnen.
Ein Gutachter, der von der Kreditentscheidung unabhängig ist, bewertet nach der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV).
Liegt das Darlehen inklusive Vorlasten bei höchstens 600.000 €, reicht eine vereinfachte Wertermittlung (§ 24 BelWertV).
§ 14 PfandBG: Nur die ersten 60 % des Beleihungswerts dürfen als Deckung für Pfandbriefe dienen. Das ist eine Deckungsgrenze, kein Kreditlimit.
Der Teil darüber heißt oft 1b-Anteil. Er ist weiter durch die Grundschuld gesichert, aber nicht pfandbrieffähig und deshalb teurer. Ein Kredit innerhalb der 60 % heißt Realkredit (§ 21 KWG).
Auslauf = (Vorlasten + Bankdarlehen + KfW- oder Nachrangdarlehen) ÷ Beleihungswert
Beispiel: Beleihungswert 300.000 €, eine eingetragene Vorlast von 50.000 € und ein neues Darlehen von 160.000 €. (50.000 € + 160.000 €) ÷ 300.000 € = 70 %.
Der Zinsaufschlag gilt meist für das ganze Darlehen, nicht nur für den Teil über der Stufe. Liegt eine Kundin knapp über einer Stufe, senkt schon etwas mehr Eigenkapital den Zins für den ganzen Kredit.
Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 % je nach Bundesland), Notar, Grundbuch und eventuell Makler: zusammen oft rund 10 % des Kaufpreises. Den Beleihungswert erhöhen sie nicht.
Familie Becker mit 100 % Kaufpreis finanziert: 400.000 € ÷ 360.000 € = 111 %. Mit allen Nebenkosten: 440.000 € ÷ 360.000 € = 122 %.
Mit jeder Rate sinkt die Restschuld und damit der Auslauf. Beispiel Becker: 270.000 € mit 3,5 % Zins und 2 % Anfangstilgung. Nach 10 Jahren sind noch rund 205.000 € offen: 205.000 € ÷ 360.000 € = 57 %, also unter der roten Linie. Die neue Bank bewertet das Haus dann allerdings neu.
„Wir bewerten Ihr Haus vorsichtig und auf viele Jahre gerechnet. Das nennen wir Beleihungswert, bei Ihnen 360.000 €. Bis 60 % davon bekommen Sie unseren besten Zins. Ihr Darlehen liegt bei 75 %, dafür gibt es einen kleinen Aufschlag. Mit 54.000 € mehr Eigenkapital lägen Sie im günstigsten Bereich.“
Antwort: Das ganze Darlehen bekommt den höheren Zins. Der Aufschlag gilt meist für das gesamte Darlehen. Deshalb lohnt sich etwas mehr Eigenkapital oft genau an so einer Schwelle.
Level 7 · Merken
In einem SatzWissen bleibt, wenn du es abrufst. Erst testen, dann mit Pausen wiederholen, dann sitzt es.
Beleihungswert Der Beleihungswert ist der vorsichtig geschätzte Wert des Hauses in Euro. Grenze und Auslauf sind Prozentwerte.
240.000 € 400.000 € × 60 % = 240.000 €.
110 % 330.000 € ÷ 300.000 € = 1,1, also 110 %. Über 100 % ist ein Teil des Kredits nicht mehr durch den Beleihungswert gedeckt.
Stimmt nicht. Falsch. Die Grenze ist kein Verbot. Darüber wird es teurer, und die Bank prüft Einkommen und Bonität genauer.
Stimmt nicht. Falsch. Man teilt durch den Beleihungswert. Online-Rechner nehmen oft den Kaufpreis und zeigen deshalb einen zu niedrigen Auslauf.
Er sinkt Mehr Eigenkapital heißt kleineres Darlehen. Weniger Inhalt im gleichen Glas: Der Auslauf sinkt.
Er steigt Gleicher Inhalt, kleineres Glas: Der Füllstand steigt.
Weil sie das Haus nicht wertvoller machen Nebenkosten sind weg, sobald sie bezahlt sind. Beim Verkauf bringt das Haus dafür keinen Euro mehr.
54.000 € 60 % von 360.000 € sind 216.000 €. 270.000 € − 216.000 € = 54.000 €.
Beleihungswert ≤ Marktwert Das Pfandbriefgesetz sagt: Der Beleihungswert darf den Marktwert nicht übersteigen.
Urkunde
Oma GiselaLeiterin der Fahrrad-Bank
Lies die Frage, antworte im Kopf und dreh die Karte um. Was du noch nicht sicher weißt, kommt öfter dran.
Der Wert, den die Bank dem Haus vorsichtig und auf Dauer zutraut: der Regenwetter-Wert. In Euro. Meist rund 10–20 % unter dem Kaufpreis, nie über dem Marktwert.
Die rote Linie: ein Prozentsatz des Beleihungswerts, bis zu dem ein Kredit als besonders sicher gilt. Meist 60 % (Pfandbriefgesetz), bei Bausparkassen in der Regel 80 %.
Der Füllstand: Wie viel Prozent des Beleihungswerts macht das Darlehen aus? Darlehen ÷ Beleihungswert × 100.
Der Wert wird geschätzt, die Grenze gesetzt, der Auslauf gemessen – nie mehr vergessen!
Die Grenze ist das Tempo-Schild, eine Regel für alle. Der Auslauf ist der Tacho, der echte Wert der Kundin. Steht der Tacho über dem Schild, wird es teurer.
Mehr Eigenkapital, ein höherer Beleihungswert, zusätzliche Sicherheiten und jede Tilgungsrate.
Der Kredit läuft lange, Preise können fallen, ein Notverkauf bringt weniger, und Nebenkosten oder Liebhaberwert zählen nicht.
Das Darlehen ist größer als der Beleihungswert. Ein Teil ist nicht durch den Wert des Hauses gedeckt: hoher Zinsaufschlag, nur bei sehr guter Bonität.
Meistens nicht: Der Aufschlag gilt für das ganze Darlehen. Deshalb lohnt sich Eigenkapital genau an einer Zinsschwelle.
Wer etwas erklären kann, hat es verstanden. Schreib in zwei, drei Sätzen auf, was die drei Begriffe bedeuten, so als würdest du es Oma erklären.
Musterlösung: Der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank dem Haus vorsichtig und auf Dauer zutraut. Er liegt meist etwas unter dem Kaufpreis. Die Beleihungsgrenze ist eine feste Regel, meist 60 % davon. Bis dahin ist der Kredit besonders sicher und günstig. Der Beleihungsauslauf zeigt, wie viel Prozent des Beleihungswerts das Darlehen ausmacht: Darlehen geteilt durch Beleihungswert.
Hast du das alles drin?
Dein Gehirn behält, was es mehrmals mit Pausen abrufen muss. Fünf kurze Termine reichen, dann sitzt es dauerhaft.
Zum Abfotografieren
Beleihungswert
Was ist das Haus sicher wert?
Euro · gehört zum Haus
400.000 € − 10 % = 360.000 €
Beleihungsgrenze
Bis wohin ist es besonders sicher?
Prozent · Regel, meist 60 %
360.000 € × 60 % = 216.000 €
Beleihungsauslauf
Wie voll ist das Haus?
Prozent · hängt vom Kredit ab
270.000 € ÷ 360.000 € = 75 %
Vergleichen: Auslauf bis zur Grenze = günstigster Zins. Darüber = Aufschlag. Über 100 % = nicht mehr durch den Beleihungswert gedeckt.
Der Wert wird geschätzt, die Grenze gesetzt, der Auslauf gemessen – nie mehr vergessen!